Nepremičnine

Nakup posesti, nepremičnine in nepremičninarji

Default avatar
Pozdravljeni.

S partnerico si želiva kupiti zazidljivo posest max 700 - 800 m2 v bližini Domžal, Trzina, Mengša itd. Jasno s kreditom, ki ga bova vzela oba. Če sem na banki prav razumel, je težava, če imaš otroke, ker odštejejo 250 eur po otroku, kar pomeni, da si toliko manj kreditno sposoben?

Sicer se mi ni zdelo, da tako slabo zasluživa, a ko gledam cene, bi rekel, da je nebo meja. Razumem eno je vrednost, ki jo postavi prodajalec, drugo je cena, ki jo je kupec pripravljen plačati. Ne rečem, da želim zastonj, a bi vseeno rad neko fer ceno.

Po tem so pa tu še razno nepremičninski agentje, ko jih kličem in se dogovarjam za ogled, neresni, ali pozabijo poklicati ali pa jih ni na ogled. Večina o nepremičnini, ki jo prodajajo nimajo pojma. A vsi bi imeli 2% od prodaje. To me ne moti, a naj jih zaslužijo.

Torej moja vprašanja:
1.) Ko kupujem nepremičnino ali posest, na kaj moram paziti glede papirjev? Kaj vse moram urediti, pridobiti, da ne bi imel težav na banki/notarju?
2.) Kakšne so vaše izkušnje z nepremičninarji? Ali mislite, da je bolje, če gledam zasebne ponudbe?
3.) Kako poteka sprememba namembnosti (iz nezazidljive v zazidljivo parcelo)?
4.) Kakšne so poštene cene za kvadratni meter posesti ali posesti z neko nepremičnino, ki jo je potrebno obnoviti, v okolici Domžal, Trzina Mengša itd.?
5.) Če ste kupili nepremičnino, bi kaj naredili drugače? Ste se kje zafrknili?

Vesel bom napotkov in nasvetov.
Default avatar
Če potrebuješ že za parcelo kredit, potem ti ne priporočam nakupa. Cene za solidne parcele so okoli 200eur/m2.
Default avatar
Dorsilein je napisal/a:
Sprememba namembnosti je dolgotrajen proces. Po večini imajo slovenske občine že objavljene občinske prostorske načrte (OPN). Pobudo za spremembo oddaš na občini; pri tem lahko za vlogo zahtevajo plačilo, ni pa nujno - odvisno od tega, kako se na občini odločijo. Za spremembe OPN-ja se odločajo v povprečju na vsakih 10 let (eni več, drugi manj), ker gre za drag in dolgotrajen proces. Ko občina objavi, da bo šla v spremembo OPN-ja, navadno traja vsaj 3-5 let, da se to izvede. Dolgotrajnost postopka pa ni zagotovilo, da bo vaši pobudi tudi ugodeno. To je odvisno od strategije razvoja občine, prostorskih, okoljevarstvenih, kmetijskih in drugih predpisov ter tudi politične volje.

Midva sva parcelo kupila brez posredovanja agenta, kljub temu, da je lastnik prodajal preko agencije. Ker sva območje poznala, sva kontaktirala lastnika direktno.

Nepremičninski agenti so prodajalci, zakonodajo poznajo slabo, večkrat sem tudi doživel, da se konkretno zlažejo, samo da prodajo. V bistvu nimam z nepremičninskimi agenti niti ene same dobre izkušnje. Sem projektant, zato vem, ko mi lažejo o nepremičnini (raje vidim, da rečejo, da česa ne vejo, kot da mi lažejo).

Jaz bi vsakemu kupcu svetoval, da naj o parceli, ki jo nameravajo kupiti, povprašajo kakega projektanta, da se kasneje ne bi izkazalo, da je parcela premajhna za gradnjo hiše, ali da zaradi bližine daljnovoda, ceste, potoka ipd. praktično ne morejo graditi, ali da ne morejo postaviti hiše, kakršne si želijo (npr. da niso mogoče hiše z ravno streho, da niso dovoljene ravne frčade ali strešna okna ali večkotni izzidki ipd.).
Default avatar
Arhit hvala za dober odgovor. To kako je z nepremičninarji sem sedajle v parih tednih približno dobil občutek. Poizkušam priti v stik z lastniki ali pa iščem zasebne ponudbe.

Kako pa je z nadomestno gradnjo? Naj od lani naprej ne bi bile več mogoča oz. zelo omejeno. Drži, da je komunalni prispevek skoraj enak, kot če bi kupil parcelo in gradil na novo?

Se mi pa zdijo cene nepremičnin zadnje čase kar precej navite. Sicer vsi nekaj govorijo, da bodo padle, ampak ne vem, nimam tega občutka.
Default avatar
Dorsilein je napisal/a:
Pojem nadomestne gradnje je bil vedno zelo omejen, ne glede na razširjeno (napačno) ljudsko prepričanje. Od leta 2007 pojem nadomestne ni več obstajal. Ponovno je bil uveden 1.6.2018.
Nadomestna gradnja je ne glede na občinske prostorske akte zmeraj dovoljena, če na istem mestu zgradite isto stavbo: iste mere, ista višina, ista namembnost, isti zunanji izgled, isto mesto. Če je bil porušen objekt zgrajen legalno, potem ni plačila komunalnega prispevka (možno je sicer doplačilo, če se je v vmesnem času npr. dogradila javna kanalizacija).

Če ne želite zgraditi identične stavbe ali bi jo prestavili na drugo lokacijo in če je to v skladu z občinskimi prostorskimi akti, je dovoljena odstranitev objekta (=rušenje) in novogradnja. Če bo novogradnja večja od odstranjene hiše, boste za razliko v kvadraturi doplačali komunalni prispevek.

Glede cen nepremičnin. Eno so oglaševane cene, drugo so pa cene, po katerih so bile nepremičnine dejansko prodane. Te si lahko ogledate tukaj http://prostor3.gov.si/ETN-JV/.
Default avatar
Tukaj boste našli precej odgovorov na vaša vprašanja glede nakupa nepremičnine...