Nepremičnine

Pomoč - kako izkoristiti neuporabljene površine nepremičnine?

Default avatar
Pozdravljeni,

v času korone sem se nekako navadil na prebiranje tega foruma. Prispeval nisem še z nobenim komentarjem, kaj šele, da bi odprl svojo temo. Kako rešiti trenutni "problem" tuhtam že nekaj časa in sem si rekel, da poskusim še tukaj. Prosim za pomoč in predvsem za potrpljenje, če je tema predolga. :))

Moj oče je pred časom, po nekaj letih vlačenja po sodiščih, zaradi razdelitve dediščine njegovega očeta, prišel do polnega lastništva nepremičnine. Ker se očetu s tem ne ljubi ubadati, je pustil, da stvari tečejo kot so do zdaj. Stvar torej stagnira, jaz pa mislim, da bi se jo lahko kako dalo dodatno izkoristiti, uporabiti. Dejstva o objektu so naslednja:

- Objekt (z nekaj malega površine, predvsem cca 15 parkirnih mest) je lociran v manjšem mestecu/vasi (cca 10 000 prebivalcev), 300m od jedra.

- Objekt ima površine caa 300 m2 (pritličje + 1. nadstropje + mansarda, vsako cca 100m2):
* Pritličje se v celoti oddaja (2/4 gostilna (zunaj večja terasa), 1/4 frizerski salon, 1/4 kozmetično-masažni salon, skupni WC).
* 1. nadstropje se je v preteklosti (pred lastništvom očeta) tudi oddajalo kot poslovni prostor, zdaj ne več. Obsega 1 manjšo sobo (prej je bila neke vrste recepcija) in 3 večje sobe (cca 25m2 vsaka). Do vsake izmed teh treh sob je možen ločen vstop preko individualnih vrat (vsaka soba ima možen lasten vstop, prej je bilo zazidano). Vse sobe imajo visoke strope (cca 3m), ogromna okna in posledično ogromno svetlobe, po tleh so laminati, vtičnice, stikala in luči so napeljane/priklopljene itd. - popolnoma pripravljeno za "uporabo". Nadstropje ima tudi WC prostore, ki so potrebni konkretne obnove/prenove, prilagojeno oz. skladno z namensko rabo ostalih sob (privat ali deljeni poslovni prostori).
* Mansardni prostori so v stanju podstrešja klasične stanovanjske hiše. Stene je potrebno ometati, fiksirati gips po strehi (in tudi po kakšni steni), napeljati elektroinštalacijo itd. - praktično vse, od "nule". Smiseln bi bil kot privat stanovanje; par ali manjša družinica.

- Objekt je znotraj dobro zvočno izoliran; glasbe iz gostilne tokom dneva ni mogoče slišati, razen morda ob izredno redkih nočnih zabavah. Vendar uf, kje je že to, ko še ni bilo korone ... :D

- Objekt z zunanje strani nima fasade in ni estetsko najbolj privlačen, milo rečeno. Popolnoma funkcionalen, vendar, hm, nič kaj lep. Za izdelavno fasade bi morali v celoti najeti zunanjo ekipo, narediti polovično zaporo glavne ceste, ki pelje skozi mesto, kar bi bil cel projekt. Ne bi šlo "po domače", da naredimo sami, kot pri "sosedovih" fasadah.

- Stopnišče znotraj objekta je zidano, vendar prekrito z lesom, na starinski način nekako. Zdaj je že popolnoma zdrgnjeno, škripajoče, grdo na pogled.

Torej, če bi se našel pameten način kako stvar iztržit in če bi slučajno denar sam od sebe (:))) padel z neba, bi bila fasada (10k), stopnišče (5k) in WC v 1. nadstropju (3k) prve stvari, kamor bi bilo smiselno vložiti denar. Vprašanje je za kaj, kot kaj?

Tukaj se ne gre za odkrivanje tople vode. Premalo se spoznam na te stvari in nimam občutka komu bi (za začetek) lahko ponudili 1. nadstropje (predvidevam pač kot poslovni prostor?). Najemnine so v naših krajih izredno nizke - po eni strani hvala bogu, za nekatere ljudi - in bi trajalo kar nekaj časa, da bi z investicijo prišli na pozitivno nulo. Seveda pod pogojem, da obdržimo teoretičnega najemojemalca. V zadnjem letu smo sicer imeli eno povpraševanje, vendar pod pogojem, da naredimo komplet renovacijo stopnišča in 1. nadstropja (cca 40k eur). Da narediš tako renovacijo v centru LJ in potem tržiš najemnino po njihovih cenah bi bilo sprejemljivo. Tukaj so najemnine cca 3X nižje.

Osebno sem solidno praktičen, kar se tiče fizičnega dela, tako, da bi večino postoril sam (razen zgoraj omenjene fasade), s pomočjo očeta in domačih. Sam pravi, da se ne spozna na to in ga ne zanima, vendar če je investicija smiselna, je pripravljen vložiti, prispevati tako ali drugače. Čas imam, sploh zdaj, pa tudi nekaj privarčevanega kapitala. Potrebujem samo pomoč oz. ideje, kot kaj bi bilo pametno stvar zastavit.

Hvala in lep pozdrav,
Peter
Default avatar
peter272 je napisal/a:
Kakšna majhna podjetja (grafika, projektiva, IT razvoj, prevajalstvo, pravne, računovodske storitve itd.) ne potrebujejo več kot ene pisarne. Mogoče bi v 1. nadstropju ponudili v najem posamezne pisarne, s souporabo toaletnih prostorov. Če bi uredili še skupno čajno kuhinjo, bi bilo to odlično. Seveda bi bilo treba urediti še stopnišče in stabilen internetni priključek. Če bi vam uspelo celoten prostor oddati enemu najemniku, toliko bolje.
Kar se tiče preureditve mansarde v stanovanje, je pa potrebno pogledati prostorske akte vaše občine. Če na območju, kjer vaša nepremičnina stoji, stanovanja niso dovoljena, potem ga ne morete legalno oddajati. Če so stanovanja dovoljena, vaša nepremičnina pa je grajena kot poslovna (=ima poslovno namembnost), potem morate najprej pridobiti gradbeno dovoljenje za spremembo namembnosti. Pri tem bo zelo pomembno, da zagotovite z občinskim prostorskim aktom določeno število parkirnih mest. Med pridobivanjem gradbenega dovoljenja bodo preverili tudi obstoječe stanje - št. parkirnih mest za gostilno, oba salona, pisarne. Seveda to ni edina stvar, ki jo bodo preverili, je pa zaradi predpisov in zahtev po prostoru to najtežje zadovoljiti.
Default avatar
Pozdravljeni,

najlepša hvala za tako podroben in nadvse smiseln odgovor.

Trenutno so toaletni prostori, stopnišče in celotna tla v vseh prostorih prioriteta, da je vse skupaj funkcionalno in zgledno. Manjša čajna kuhinja je super ideja! V času popravil bom razmislil kje bi jo bilo najbolj smiselno pozicionirati.

Najlepša hvala za nasvet glede preureditve mansarde, vendar trenutno ta korak še ni v mejah naših finančnih zmožnosti. Mi pa je tudi to dalo misliti - kaj je sploh namembnost objekta, ureditev parkirnih mest, stabilen internetni priključek itd.

Mimogrede, prilagam link do slik tlorisa in prostorov. Vas prosim za komentar. https://drive.google.com/drive/folders/ ... sp=sharing

Še to - celoten objekt nima ogrevanja. Gostilna in oba salona spodaj v pritličju se ogrevata s pomočjo. Predlagate, da jih namestimo tudi tukaj? Je to smiselno, saj je uporabno tako pozimi kot poleti. Alternativa?